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  2. Comptage divisionnaire dans les immeubles collectifs

Comptage divisionnaire dans les immeubles collectifs

Nouvelle réglementation sur les compteurs divisionnaires pour les appartements 

En date du 14 novembre 2024, la Chambre des députés a adopté le projet de loi 8250 concernant le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

Cette loi introduit une obligation pour les propriétaires de logements situés dans des immeubles collectifs à installer des compteurs d’énergie thermique pour le chauffage, le refroidissement et l’eau chaude sanitaire pour chaque unité de l’immeuble, dans la mesure où ceci est techniquement faisable et économiquement justifié. Par ailleurs, cette loi introduit une obligation pour le propriétaire de fournir des informations mensuelles précises au locataire concernant sa consommation réelle d’énergie, ainsi que le montant facturé.

Adaptations concernant les compteurs d’énergie en immeubles collectifs

  • Installation obligatoire : les propriétaires d'immeubles collectifs sont tenus d'installer des compteurs d'énergie thermique (pour le chauffage, le refroidissement et l'eau chaude sanitaire) pour chaque unité individuelle. Cette installation n'est obligatoire que si elle est techniquement réalisable et économiquement justifiée.
  • Rapports mensuels : les propriétaires doivent fournir aux locataires des rapports mensuels détaillant leur consommation réelle d'énergie et les coûts associés, ce qui leur permet de suivre et d'ajuster leur consommation. 
  • Lecture à distance : les compteurs installés après l'entrée en vigueur de la loi doivent être lisibles à distance. Pour les bâtiments existants, si la lecture à distance n'est pas possible, le propriétaire doit mettre en place une alternative pour assurer les relevés mensuels des compteurs et partager les données avec les locataires dans les deux mois qui suivent le relevé.
  • Délais de mise en conformité : les bâtiments neufs doivent se conformer immédiatement aux compteurs lisibles à distance, tandis que les bâtiments existants ont jusqu'au 1er janvier 2027, à moins que l'installation ne soit techniquement impossible ou trop coûteuse.
  • Exemptions : les bâtiments à haute efficacité énergétique ou à faible consommation d'énergie peuvent être exemptés de l'installation de certains compteurs.
  • Sanctions : une période de transition de 12 mois à compter de la date d'adoption du règlement est prévue avant que des sanctions civiles et administratives ne soient appliquées en cas de non-respect.

Consultez le texte de Loi du 28 novembre 2024 ainsi que le Règlement grand-ducal du 28 novembre 2024 en détail dans le Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg.

Questions fréquemment posées

La présente FAQ est régulièrement mise à jour en fonction des questions qui parviennent au ministère de l’Économie. Les réponses données dans le cadre des présentes FAQ sont, soit explicitement prévues par la législation en vigueur, soit des interprétations de celle-ci. Elles ont pour objectif exclusif de permettre une meilleure compréhension des textes règlementaires et sont sans préjudice d’éventuelles interprétations des juridictions compétentes. Ainsi, rien ne peut remplacer la lecture des textes règlementaires publiés au Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg, comme uniquement les textes y publiés font foi.

Perspective du locataire

Qu’est-ce qui change avec la nouvelle loi sur les compteurs divisionnaires dans les immeubles collectifs ?

La nouvelle loi introduit une obligation pour le propriétaire d’un logement situé dans un immeuble collectif d’installer des compteurs d’énergie thermique de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire pour chaque unité de l’immeuble, dans la mesure où ceci est techniquement faisable et économiquement justifié. Par ailleurs, cette loi introduit une obligation pour le propriétaire de fournir des informations mensuelles précises au locataire / à l’occupant concernant sa consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude, ainsi que le montant facturé.

Quelles sont les obligations en matière de comptage d’énergie pour le locataire d’un appartement ?

La loi ne crée pas de nouvelle obligation pour les locataires.

Quels sont les droits et bénéfices prévus pour le locataire d’un appartement en matière de comptage d’énergie ?

La loi introduit plusieurs droits en faveur du locataire en ce qui concerne la mise à disposition d’informations à fournir par le propriétaire sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude, ainsi que des informations sur le montant facturé.

Ces informations reposent sur la consommation réelle, mesurée à partir des compteurs individuels. Elles permettent au locataire de contrôler et de suivre l’évolution de sa consommation d’énergie et, le cas échéant, d’adapter son comportement pour économiser de l’énergie et ainsi réduire ses frais d’énergie.

Quels sont les droits du locataire en matière d’information concernant les compteurs d’énergie individuels ?

La personne responsable de l’installation des compteurs doit mettre à disposition des locataires des informations et conseils d’utilisation provenant du fabricant des compteurs, en particulier sur les options d’affichage et le suivi de la consommation d’énergie.

Quels sont les droits du locataire en matière d’information sur la consommation et la facturation d’énergie ?
  • Dans les bâtiments équipés de compteurs individuels lisibles à distance, les locataires reçoivent gratuitement, au moins une fois par mois, une note d’évaluation mensuelle. Ce document contient des informations relatives à la facturation et à la consommation établies sur base de la consommation réelle ou des relevés des répartiteurs des frais de chauffage. Dans le cas d’une copropriété, le syndic transmet cette note aux copropriétaires, qui la transmettent dans les plus brefs délais aux locataires.
  • Lorsque les compteurs individuels ne sont pas lisibles à distance, le résultat de la relève mensuelle des compteurs individuels ou des répartiteurs des frais de chauffage est communiqué aux locataires endéans deux mois après lecture.

Le propriétaire transmet au locataire, au moins une fois par an, une note d’information sur la consommation en chaleur, froid et eau chaude de l’unité privative concernée.
 

Est-ce que des compteurs d’énergie divisionnaires doivent être installés dans tous les immeubles collectifs ?
  • L’installation de compteurs individuels par le propriétaire n’est obligatoire que si elle est techniquement réalisable et économiquement justifiée, c’est-à-dire proportionnelle aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Le propriétaire vérifie ceci avant l’installation de compteurs et informe le locataire via une note écrite qui précise les raisons.
  • Lorsque l’installation de compteurs individuels s’impose, les occupants en sont informés par le propriétaire via un plan de comptage (un document projetant de manière schématique l’emplacement de l’ensemble des compteurs).
     
Le locataire a-t-il le droit de refuser le paiement d’une facture pour les frais de chauffage, de froid et d’eau chaude ?

Oui, dans le cas de non-installation des compteurs individuels et de défaut de communication des motifs y afférents, ou du plan de comptage dans les délais imposés par la loi.

Le locataire doit-il prendre en charge les frais liés à la mise en place du nouveau système de comptage d’énergie individuel ?

L’installation de compteurs individuels par le propriétaire n'est obligatoire que si elle est techniquement réalisable et économiquement justifiée, c’est-à-dire proportionnée aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Le propriétaire vérifie ceci avant l’installation de compteurs et en informe le locataire. Les frais liés à l’installation des compteurs individuels sont répartis entre les propriétaires, selon les conditions fixées par le règlement de copropriété. Le cas échéant, les propriétaires peuvent répercuter ces frais sur le loyer, conformément aux conditions établies par le cadre légal du bail à usage d'habitation1.

Le locataire ne doit pas prendre en charge les frais liés à l’établissement et la communication des notes d’évaluation et des informations régulières concernant la consommation. Seuls les coûts résultant de l’attribution de cette tâche à un tiers, tel qu’un fournisseur de services ou le fournisseur d’énergie, peuvent être facturés aux occupants, dans la mesure où ces coûts sont raisonnables.

1 Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

Quelles garanties sont offertes à l'occupant quant au traitement de ses données, afin qu'il soit conforme aux dispositions légales relatives à la protection des données personnelles ?

Les règles générales de la protection des données personnelles s’appliquent, c’est-à-dire que nul ne peut consulter, exporter ou traiter les données de consommation d’énergie collectées par le biais des compteurs individuels ou répartiteurs des frais de chauffage sans le consentement préalable du locataire concerné, à moins que le traitement ou la divulgation à un tiers soient autorisés par une disposition légale ou réglementaire ou que les informations soient transmises à un sous-traitant agissant au nom et pour le compte du responsable de traitement des données de consommation collectées.

Est-il nécessaire de pénétrer dans les unités privatives pour effectuer la relève des données de consommation d’énergie individuelle ?

Sauf exceptions, par exemple lorsque cela est techniquement impossible ou entraînerait des coûts trop élevés, les relevés des compteurs individuels doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les unités privatives.

Les compteurs qui sont installés après l’entrée en vigueur de la loi doivent être lisibles à distance.

Perspective du propriétaire
Quelles sont les obligations pour le propriétaire d’un immeuble collectif, respectivement pour le syndicat des copropriétaires ?
  • Obligation d’installer et de garantir le bon fonctionnement des compteurs,
  • Obligation de transmettre régulièrement les données collectées et traitées aux occupants,
  • Obligation d’établir un plan de comptage et de le tenir à jour,
  • Obligation de respecter les exigences techniques des appareils de mesure en matière de lisibilité à distance,
  • Obligation d’informer les locataires/occupants sur l’obligation d’installer des appareils de comptage et de contrôle,
  • Obligation d’informer le locataire/occupant en matière de consommation et de facturation.
Quelles sont les obligations du propriétaire en matière d’installation ?

Le propriétaire, respectivement le syndicat des copropriétaires, est responsable :

  • de la vérification au préalable de la faisabilité technique et de l’efficacité au regard des coûts, c’est-à-dire si l’installation de compteurs est proportionnée par rapport aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées,
  • le cas échéant, de l’installation des compteurs divisionnaires, des répartiteurs des frais de chauffage et des organes de régulation1.

1 Pour plus de détails, veuillez consulter la loi concernant le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

A qui revient le choix des appareils à installer ?

Le choix des appareils à installer appartient au propriétaire ou, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires, sous condition de respecter les exigences techniques fixées par la loi (notamment en matière de lisibilité à distance).

Qui prend en charge les frais liés à l’installation des appareils de mesure obligatoires ?

Les frais liés à l’installation des compteurs individuels sont répartis entre les propriétaires selon les conditions fixées par le règlement de copropriété. Ces frais peuvent être répercutés sur le loyer selon les conditions fixées dans le cadre légal du bail à usage d’habitation2.

Lorsque les émetteurs de chaleur ou de froid sont munis d’organes de régulation permettant de moduler la température intérieure de la pièce, les frais sont mis à la charge du propriétaire de l’unité privative concernée.

2 Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

Existe-t-il des exceptions à l’obligation d’installer des compteurs individuels ?

L’installation de compteurs individuels doit être économiquement justifiée et techniquement réalisable et ceci est vérifié au préalable par le propriétaire qui en informe les locataires.
La loi prévoit les exceptions suivantes :

  1. Structures d’hébergement
  2. Circuits de chaleur et de froid sur lesquels une telle installation n’est pas techniquement réalisable3
  3. Circuits de chaleur et de froid dans les immeubles dont la consommation en chaleur ou froid est inférieure à un certain seuil4
  4. Circuits de chaleur des immeubles dont la classe d’isolation thermique du certificat de performance énergétique est meilleure que la classe E (c.-à-d. les classes A+, A, B, C et D)
  5. Compteurs divisionnaires de circuits internes pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, justifie que l’installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible
  6. Compteurs divisionnaires de circuits internes de chaleur et de froid pour lesquels le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires justifie que l’installation de compteurs individuels entrainerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

Il est à noter que l’impossibilité technique n’est pas recevable pour l’eau chaude sanitaire dans les nouvelles constructions5.
 

 3Dans des cas précisés par le règlement grand-ducal exécutant
 4Fixé par le règlement grand-ducal
 5Nouvelles constructions dont la demande d’autorisation de construire a été introduite après le 20 octobre 2020

Dans quels cas de figure les répartiteurs des frais de chauffage sont-ils à installer ?

Lorsqu’il n’y a pas d’obligation d’installer des compteurs divisionnaires sur base des exceptions (cas illustrés dans la question 5), il est obligatoire d’installer des répartiteurs des frais de chauffage sur chaque radiateur pour en mesurer la consommation de chaleur.

Cette règle ne s’applique pas aux immeubles pour lesquels le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires justifie que l’installation de répartiteurs des frais de chauffage sur chaque radiateur entrainerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées ou est techniquement impossible pour des motifs et dans des cas précisés par règlement grand-ducal. 

Comment sont répartis les frais de chauffage dans les cas où ni les compteurs individuels ni les répartiteurs des frais de chauffage ne sont à installer ?

Dans ces cas, les frais sont répartis en fonction des millièmes des différentes unités individuelles de logement.

Quelles informations sont à fournir aux locataires/occupants des unités privatives en lien avec les compteurs ?

Les propriétaires mettent à la disposition des locataires des unités privatives équipées de compteurs individuels ou, le cas échéant, de répartiteurs de frais de chauffage, les informations suivantes : 

  1. Des informations et conseils d’utilisation du producteur des appareils, en particulier sur les possibilités que ceux-ci offrent en termes d’affichage et de suivi de la consommation d’énergie ;
  2. Des informations requises en vertu de la législation en matière de protection des données et de la vie privée ;
  3. La possibilité d’opter pour la transmission par voie numérique ou, le cas échéant, par le biais d’un espace personnel sécurisé sur internet de la note d’évaluation mensuelle et des informations relatives à la facturation ou à la consommation ; 
  4. Dans le cas où la transmission s’opère par le biais d’un espace personnel sécurisé sur internet, les informations et conseils d’utilisation de cet espace.
     
Comment le propriétaire doit-il satisfaire à l’obligation de garantir le bon fonctionnement des compteurs ?

Le bon fonctionnement des compteurs doit être garanti par un étalonnage régulier, conformément aux instructions du fabricant, ainsi que par le remplacement de la batterie ou de l'appareil dans les trois mois suivant la détection d’un défaut.

Quelles sont les obligations du propriétaire en matière du plan de comptage ?

Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic, doit établir un plan de comptage avant l’installation des appareils de comptage obligatoires dans les immeubles collectifs existants, et dans les cas où une autorisation de construire a été accordée avant l’entrée en vigueur de la présente loi.

Les plans de comptage, qui montrent de manière schématique l’emplacement de l’ensemble des compteurs, sont tenus à jour et adaptés à chaque fois que de nouveaux compteurs sont installés ou que la répartition entre unités privatives change.

Chaque mise à jour du plan de comptage est transmise par le propriétaire aux locataires/occupants des unités privatives. En cas de copropriété, elle est transmise par le syndic aux copropriétaires qui la transmettent aux occupants des unités privatives respectives.

Quelles exigences techniques sont à respecter par les appareils de mesure ?

Les compteurs et les répartiteurs des frais de chauffage qui sont installés après l’entrée en vigueur de la présente loi doivent être lisibles à distance6.

Les appareils qui ont été installés avant l’entrée en vigueur de la présente loi sont rendus lisibles à distance ou sont remplacés par des dispositifs lisibles à distance au plus tard le 1er janvier 2027.

L’exigence de lisibilité à distance n’est pas applicable en cas d’impossibilité technique ou de coûts disproportionnés.

6 Cette exigence ne s’applique pas au compteur divisionnaire ou au répartiteur des frais de chauffage remplacé qui fait partie d’un système de comptage divisionnaire dont les appareils doivent être du même fabricant et type afin d’être conforme avec des exigences nationales ou européennes.

Quelles sont les obligations d’information sur la consommation et la facturation envers l’occupant/locataire ?

Dans les bâtiments équipés de compteurs individuels lisibles à distance, le propriétaire fournit aux occupants des unités privatives une note d’évaluation mensuelle. Cette note contient des informations sur la facturation ou la consommation, basées sur la consommation réelle ou les relevés des répartiteurs des frais de chauffage7.

Les frais liés à l’établissement et la communication des notes d’évaluation et des informations régulières concernant la consommation sont à charge du propriétaire. Seuls les coûts résultant de l’attribution de cette tâche à un tiers, tel qu’un fournisseur de services ou le fournisseur d’énergie local peuvent être facturés aux occupants, dans la mesure où ces coûts sont raisonnables.

7 Pour plus de détails, veuillez consulter la loi concernant le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

Quelles sont les responsabilités du propriétaire en matière de traitement et de protection des données de consommation collectées ?

Le propriétaire est responsable du traitement des données de consommation collectées, ainsi que des données personnelles dérivées.

Nul ne peut consulter, exporter ou traiter ces données collectées sans le consentement de l’occupant, à moins que le traitement ou la divulgation à un tiers soient autorisés par une disposition légale ou réglementaire ou que les informations soient transmises à un sous-traitant agissant au nom et pour le compte du responsable de traitement

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire en cas de défaut d’installation ?

En cas de défaut d’installation des appareils de comptage obligatoires et de défaut de communication des motifs y afférents, les frais pour la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire provenant du décompte d'un immeuble collectif et facturés par le bailleur au locataire d'une partie privative, ne sont pas automatiquement considérés comme justifiés et dus.

En cas de défaut d’installation et de non-respect des obligations légales, des amendes pouvant aller de 1 000 à 10 000 euros peuvent être imposées. 

Communiqué de presse

Veuillez retrouver le communiqué de presse par le ministère de l'Économie. 

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20241114 CP_Loi_Comptage divisionnaire
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