Einsatz von Zwischenzählern in Mehrfamilienhäusern

Das neue Gesetz führt eine Verpflichtung für den Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus ein, Zähler für die Wärmeenergie für Heizung, Kühlung und Warmwasser für jede Einheit des Gebäudes zu installieren, sofern dies technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar ist. Darüber hinaus führt das Gesetz eine Verpflichtung für den Eigentümer ein, dem Mieter/Nutzer monatlich genaue Informationen über den Verbrauch von Wärme, Kälte und Warmwasser sowie den in Rechnung gestellten Betrag zu geben.

Das Gesetz schafft keine neuen Verpflichtungen für Mieter.

Das Gesetz führt eine Reihe von Rechten für den Mieter in Bezug auf die Bereitstellung von Informationen ein, die vom Vermieter über den Verbrauch von Wärme, Kälte und Warmwasser sowie über den in Rechnung gestellten Betrag bereitzustellen sind.

Diese Informationen basieren auf dem tatsächlichen Verbrauch, der mit individuellen Zählern gemessen wird. Sie ermöglichen es dem Mieter, die Entwicklung seines Energieverbrauchs zu kontrollieren und zu verfolgen und gegebenenfalls sein Verhalten anzupassen, um Energie zu sparen und so seine Energiekosten zu senken.

Die Person, die für die Installation der Zähler verantwortlich ist, muss den Mietern Informationen und Nutzungshinweise vom Hersteller der Zähler zur Verfügung stellen, insbesondere über die Anzeigeoptionen und die Überwachung des Energieverbrauchs.

• In Gebäuden, die mit fernauslesbaren individuellen Zählern ausgestattet sind, erhalten die Mieter kostenlos mindestens einmal im Monat eine monatliche Auswertung. Dieses Dokument enthält Informationen über die Abrechnung und den Verbrauch, die auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesung der Heizkostenverteiler erstellt wurden. Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft leitet der Hausverwalter diese Mitteilung an die Wohnungseigentümer weiter, die sie so schnell wie möglich an die Mieter weiterleiten.
• Wenn die individuellen Zähler nicht fernablesbar sind, wird das Ergebnis der monatlichen Ablesung der individuellen Zähler oder der Heizkostenverteiler den Mietern innerhalb von zwei Monaten nach Ablesung mitgeteilt.

Der Vermieter übermittelt dem Mieter mindestens einmal im Jahr ein Informationsblatt über den Verbrauch von Wärme, Kälte und Warmwasser in der betreffenden Wohneinheit.
 

• Die Installation von individuellen Zählern durch den Eigentümer ist nur dann obligatorisch, wenn sie technisch machbar und wirtschaftlich gerechtfertigt ist, d.h. im Verhältnis zu den möglichen Energieeinsparungen steht. Der Eigentümer überprüft dies vor der Installation der Zähler und informiert den Mieter in einer schriftlichen Mitteilung, in der die Gründe dargelegt werden.
• Wenn die Installation von individuellen Zählern erforderlich ist, werden die Bewohner vom Eigentümer über einen Zählerplan (ein Dokument, in dem die Lage aller Zähler schematisch dargestellt wird) informiert.
   

Ja, wenn die individuellen Zähler nicht installiert wurden und die Gründe dafür oder der Zählerplan nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist mitgeteilt wurden.

Die Installation von individuellen Zählern durch den Eigentümer ist nur dann obligatorisch, wenn sie technisch machbar und wirtschaftlich gerechtfertigt ist, d.h. in einem angemessenen Verhältnis zu den zu erwartenden Energieeinsparungen steht. Der Eigentümer überprüft dies vor der Installation der Zähler und informiert den Mieter darüber. Die Kosten für die Installation der individuellen Zähler werden zwischen den Eigentümern gemäß den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Bedingungen aufgeteilt. Gegebenenfalls können die Eigentümer diese Kosten auf die Miete umlegen, gemäß den Bedingungen, die im gesetzlichen Rahmen des Wohnraummietvertrags festgelegt sind.¹

Der Mieter muss nicht für die Kosten aufkommen, die mit der Erstellung und Übermittlung von Bewertungsberichten und regelmäßigen Informationen über den Verbrauch verbunden sind. Lediglich die Kosten, die entstehen, wenn diese Aufgabe an einen Dritten, wie z.B. einen Dienstleister oder den Energieversorger, übertragen wird, dürfen den Bewohnern in Rechnung gestellt werden, sofern diese Kosten angemessen sind.

¹ Geändertes Gesetz vom 21. September 2006 über den Mietvertrag für Wohnzwecke

Es gelten die allgemeinen Bestimmungen zum Schutz personenbezogener Daten, d.h. niemand darf die über die individuellen Zähler oder Heizkostenverteiler gesammelten Energieverbrauchsdaten ohne die vorherige Zustimmung des betroffenen Mieters einsehen, exportieren oder verarbeiten, es sei denn, die Verarbeitung oder Offenlegung gegenüber Dritten ist durch eine gesetzliche oder behördliche Bestimmung erlaubt oder die Informationen werden an einen Subunternehmer weitergeleitet, der im Namen und auf Rechnung des für die Verarbeitung der gesammelten Verbrauchsdaten Verantwortlichen tätig ist.

Abgesehen von einigen Ausnahmen, z.B. wenn dies technisch unmöglich ist oder zu hohe Kosten verursachen würde, muss die Ablesung der individuellen Zähler möglich sein, ohne dass die privaten Einheiten betreten werden müssen.

Zähler, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes installiert werden, müssen aus der Ferne ablesbar sein.

• Pflicht zur Installation und Gewährleistung des ordnungsgemäßen Betriebs von Zählern,
• Pflicht zur regelmäßigen Weitergabe der gesammelten und verarbeiteten Daten an die Bewohner,
• Verpflichtung, einen Zählplan zu erstellen und diesen auf dem neuesten Stand zu halten,
• Verpflichtung, die technischen Anforderungen an Messgeräte hinsichtlich der Lesbarkeit aus der Entfernung zu erfüllen,
• Pflicht zur Information der Mieter/Bewohner über die Pflicht zur Installation von Zähl- und Kontrollgeräten,
• Pflicht zur Information des Mieters/Bewohners über Verbrauch und Abrechnung

Der Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft ist verantwortlich :

• der vorherigen Prüfung der technischen Machbarkeit und der Kosteneffizienz, d. h. ob die Installation von Zählern in einem angemessenen Verhältnis zu den möglichen Energieeinsparungen steht,
• ggf. die Installation von Zwischenzählern, Heizkostenverteilern und Regelorganen¹. 

¹ Weitere Einzelheiten finden Sie im Gesetz über die unterteilte Messung und Verteilung der Kosten für Wärme, Kälte und Warmwasser.

Die Auswahl der zu installierenden Geräte obliegt dem Eigentümer oder gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft, sofern die gesetzlich festgelegten technischen Anforderungen (insbesondere hinsichtlich der Ablesbarkeit aus der Entfernung) erfüllt werden.

Die Kosten für die Installation der individuellen Zähler werden unter den Eigentümern gemäß den in der Eigentumsordnung festgelegten Bedingungen aufgeteilt. Diese Kosten können nach den Bedingungen, die im rechtlichen Rahmen des Wohnraummietvertrags festgelegt sind, auf die Miete umgelegt werden².

Wenn die Wärme- oder Kältemittelemitter mit Regelorganen ausgestattet sind, mit denen die Innentemperatur des Raumes moduliert werden kann, werden die Kosten dem Eigentümer der betreffenden privaten Einheit auferlegt.

²Geändertes Gesetz vom 21. September 2006 über den Mietvertrag für WohnzweckeWer trägt die Kosten für die Installation der vorgeschriebenen Messgeräte?

Die Installation von individuellen Zählern muss wirtschaftlich gerechtfertigt und technisch machbar sein und dies wird im Vorfeld vom Eigentümer überprüft, der die Mieter darüber informiert.
Das Gesetz sieht folgende Ausnahmen vor:

1. Unterkunftsstrukturen
2. Wärme- und Kältekreisläufe, bei denen eine solche Installation technisch nicht durchführbar ist³
3. Wärme- und Kältekreisläufe in Gebäuden mit einem Wärme- oder Kälteverbrauch unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts⁴
4. Wärmekreisläufe in Gebäuden, deren Wärmedämmklasse im Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz besser als Klasse E ist (d. h. Klassen A+, A, B, C und D)
5. Teilzähler für interne Stromkreise, bei denen der Eigentümer oder gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft nachweist, dass der Einbau von individuellen Zählern sich als technisch unmöglich erweist
6. Zwischenzähler für interne Wärme- und Kältekreisläufe, bei denen der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft nachweist, dass die Installation von individuellen Zählern zu übermäßigen Kosten im Vergleich zu den möglichen Energieeinsparungen führen würde.

Es ist zu beachten, dass die technische Unmöglichkeit für Warmwasser in Neubauten nicht zulässig ist⁵.

 ³In Fällen, die in der ausführenden großherzoglichen Verordnung festgelegt sind
 ⁴Festgelegt durch die großherzogliche Verordnung
 ⁵Neubauten, deren Bauantrag nach dem 20. Oktober 2020 eingereicht wurde

Wenn es aufgrund von Ausnahmen keine Pflicht zur Installation von Zwischenzähler gibt (Fälle, die in Frage 5 veranschaulicht werden), ist es Pflicht, Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper zu installieren, um den Wärmeverbrauch zu messen. 

Dies gilt nicht für Gebäude, bei denen der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft nachweist, dass die Installation von Heizkostenverteilern an jedem einzelnen Heizkörper im Verhältnis zu den möglichen Energieeinsparungen übermäßig hohe Kosten verursachen würde oder aus Gründen und in Fällen, die in einer großherzoglichen Verordnung festgelegt werden, technisch unmöglich ist.

In diesen Fällen werden die Kosten entsprechend den Tausendsteln der verschiedenen individuellen Wohneinheiten aufgeteilt.

Die Eigentümer stellen den Mietern der privaten Einheiten, die mit individuellen Zählern oder gegebenenfalls mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind, folgende Informationen zur Verfügung: 

1. Informationen und Ratschläge des Geräteherstellers zur Nutzung des Geräts, insbesondere zu den Möglichkeiten, die das Gerät hinsichtlich der Anzeige und Überwachung des Energieverbrauchs bietet ;
2. Informationen, die nach den Gesetzen zum Datenschutz und zum Schutz der Privatsphäre erforderlich sind ;
3. Die Möglichkeit, sich für die digitale Übermittlung oder gegebenenfalls für die Übermittlung des monatlichen Bewertungsberichts und der Rechnungs- oder Verbrauchsinformationen über einen sicheren persönlichen Bereich im Internet zu entscheiden ; 
4. Falls die Übermittlung über einen sicheren persönlichen Bereich im Internet erfolgt, die Informationen und Ratschläge zur Nutzung dieses Bereichs.
    

Die ordnungsgemäße Funktion der Zähler muss durch regelmäßige Kalibrierung gemäß den Anweisungen des Herstellers sowie durch den Austausch der Batterie oder des Geräts innerhalb von drei Monaten nach Feststellung eines Defekts sichergestellt werden.

Der Eigentümer oder, im Falle von Miteigentum, der Verwalter muss einen Messplan erstellen, bevor die obligatorischen Messgeräte in bestehenden Mehrfamilienhäusern installiert werden und in Fällen, in denen eine Baugenehmigung vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erteilt wurde.

Die Zählpläne, die schematisch die Lage aller Zähler zeigen, werden auf dem neuesten Stand gehalten und jedes Mal angepasst, wenn neue Zähler installiert werden oder sich die Aufteilung auf die privaten Einheiten ändert.

Jede Aktualisierung des Zählplans wird vom Eigentümer an die Mieter/Bewohner der privaten Einheiten weitergeleitet. Im Falle von Miteigentum wird sie vom Verwalter an die Miteigentümer weitergeleitet, die sie wiederum an die Bewohner der jeweiligen privaten Einheiten weitergeben.

Zähler und Heizkostenverteiler, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes installiert werden, müssen aus der Ferne ablesbar sein⁶.

Geräte, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes installiert wurden, werden spätestens bis zum 1er Januar 2027 aus der Ferne lesbar gemacht oder durch aus der Ferne lesbare Vorrichtungen ersetzt.

Die Anforderung der Lesbarkeit aus der Entfernung ist nicht anwendbar, wenn dies technisch unmöglich oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

⁶Diese Anforderung gilt nicht für den ersetzten Zwischenzähler oder Heizkostenverteiler, der Teil eines Untermesssystems ist, dessen Geräte vom gleichen Hersteller und Typ sein müssen, um den nationalen oder europäischen Anforderungen zu entsprechen.

In Gebäuden mit fernablesbaren individuellen Zählern stellt der Eigentümer den Bewohnern der privaten Einheiten monatlich eine Bewertungsnote aus. Diese Notiz enthält Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen, die auf dem tatsächlichen Verbrauch oder den Ablesungen der Heizkostenverteiler beruhen⁷.

Die Kosten für die Erstellung und Übermittlung von Bewertungsnotizen und regelmäßigen Informationen über den Verbrauch sind vom Eigentümer zu tragen. Lediglich die Kosten, die entstehen, wenn diese Aufgabe an einen Dritten, wie z. B. einen Dienstleister oder den örtlichen Energieversorger, vergeben wird, können den Bewohnern in Rechnung gestellt werden, sofern diese Kosten angemessen sind.

⁷ Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem Gesetz über die unterteilte Messung und Verteilung der Kosten für Wärme, Kälte und Warmwasser.

Der Eigentümer ist für die Verarbeitung der gesammelten Verbrauchsdaten sowie der abgeleiteten personenbezogenen Daten verantwortlich.

Niemand darf diese gesammelten Daten ohne die Zustimmung des Bewohners einsehen, exportieren oder verarbeiten, es sei denn, die Verarbeitung oder Weitergabe an Dritte ist durch eine Rechts- oder Verwaltungsvorschrift erlaubt oder die Informationen werden an einen Auftragsverarbeiter weitergegeben, der im Namen und für Rechnung des für die Verarbeitung Verantwortlichen handelt.

Wenn die vorgeschriebenen Zählgeräte nicht installiert und die Gründe dafür nicht mitgeteilt werden, gelten die Kosten für den Verbrauch von Wärme, Kälte und Warmwasser aus der Abrechnung eines Mehrfamilienhauses, die der Vermieter dem Mieter einer Privatwohnung in Rechnung stellt, nicht automatisch als gerechtfertigt und geschuldet.

Bei fehlender Installation und Nichteinhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen können Bußgelder von 1.000 bis 10.000 Euro verhängt werden.